よくある質問
売却に関する質問
購入に関する質問
資産運用に関する質問
売却に関する質問
土地はどのように評価しますか？
更地価格をベースに評価します。更地価格は、比準価格、収益価格および積算価格を関連づけ、かつ、公示価格を規準として評価します。
更地の鑑定評価は、一般に、取引事例比較法に基づく比準価格、収益還元法に基づく収益価格、ならびに原価法に基づく積算価格を関連づけ、かつ、公示価格もしくは基準地価格を規準として決定します。なお、当該更地の面積が近隣地域の標準的な土地の面積に比べて大きいときは、開発法に基づき求めた試算価格を比較考量して決定することになります。
建物はどのように評価しますか？
一般的には、再調達原価を求め、これを減価修正して評価します。
建物は、その敷地と結合して有機的に効用を発揮するものであり、建物と敷地は密接に関連しており、通常、両者は一体として鑑定評価の対象となりますが、地主が借地契約解除後借地人の建物を買い取る場合など、建物自体を評価する場合もあります。
「基準」は、建物の評価について、
1.建物およびその敷地が一体として市場性を有する場合と、
2.建物およびその敷地が一体として市場性を有しない場合（例えば、歴史的建築物、寺院などの宗教建築物）
に分け、前者については、積算価格、配分法に基づく比準価格および建物残余法による収益価格を関連づけて評価するものとし、後者については、積算価格を標準として評価するものとしています。一般的には、建物の建築に要する費用に着目し、再調達原価（価格時点において建物を新築する場合に要する建築費用）を建物建築後の経過年数等により減価修正して積算価格を求める原価法が多く採用されています。
不動産を売却したときにはどのような税金がかかりますか？
「住宅の取得は一生に一度の大仕事」とは一昔前の話。最近では、一度ところか二度三度と買い換え、よりグレードの高い住宅へ住み替えるという人が増えています。その時に問題となるのが、不動産を売ったときの税金です。
不動産は価額が高いですから、これを売ったときの税金も負担が大変です。しかし、特例制度もいろいろとありますので、その制度をうまく利用することをおすすめします。
さて、不動産を売ったときの税金ですが、誰がどの程度保有していた不動産を売ったかによって税金の種類や課税内容が違います。ここではその分類をしておきましょう。
| 個人 （サラリーマン等一般の人）が土地・建物を売った場合 |
譲渡所得に対する所得税及び住民税長期保有のものの売却益にあっては軽課、短期保有のものの売却益にあっては重課されます。 |
| 個人の不動産業者 （会社組織でないもの）が商品である土地を売った場合 |
事業所得に対する所得税及び住民税なお、短期保有土地の売却益にあっては、短期所有土地譲渡益重課制度が設けられていますが、10年から3年間、その重課の適用が停止され、通常の事業所得と同様に総合課税により課税されます。 |
| 法人 （有限会社、株式会社等で不動産会社に限らない）が土地を売った場合 |
法人税及び住民税なお、長期保有土地の売却益にあっては一般重課制度が、短期保有土地の売却益にあっては、短期所有土地譲渡益重課制度がそれぞれ設けられていますが、10年から3年間、その特別課税による重課の適用が停止され、通常の法人税や住民税だけが課税されます。 なおこれらの税金については、居住用財産を譲渡した場合や買い換えた場合、優良住宅地の造成のために土地を譲渡した場合など一定の場合には、特例が認められています。 以上の他にも、次のような税金が関係してきます。
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なおこれらの税金については、居住用財産を譲渡した場合や買い換えた場合、優良住宅地の造成のために土地を譲渡した場合など一定の場合には、特例が認められています。
以上の他にも、次のような税金が関係してきます。
- 不動産を売るときには売買契約書を取り交わしますが、契約書には印紙を貼らなければなりませんので印紙税がかかります。
- 抵当権の抹消登記をして不動産を売る場合には登録免許税（不動産1個に付き1,000円）を納めなければなりません。
- 不動産業者の仲介により不動産を売る場合の仲介手数料、登記を要するときの司法書士に支払う登記手数料が消費税の課税対象となります。
近所に知られることなく売却することは可能ですか？
可能です。当社は守秘義務に関しても徹底しております。但し、広告等に制限がある為、売却に多少お時間が必要となる可能性はあります。
売却に必要な費用は？
一般的には譲渡所得税・住民税・印紙税・媒介手数料等が必要ですが、物件によっては、リフォーム費用等も必要となる場合がございます。
急いでいます。買取はしていただけますか？
物件によりますが、買取も可能です。
御社専門家によるサービスは別途「コンサルティング費用」が必要でしょうか？
物件購入売却に付随する査定・相談は基本的に無料です。お気軽にご連絡下さい。
購入に関する質問
不動産を取得したときにはどのような税金がかかりますか？
（1）印紙税
土地の売買契約書や建物の建築請負契約書などには必ず印紙を貼って消印を押印します。これが印紙税の納付になります。借地権（地上権または土地の賃貸借権）の設定又は譲渡に関する契約書、建築請負契約書の場合も同様です。
（2）登録免許税
土地や住宅を取得すると自分の権利を明らかにするために所有権の保存登記や移転登記をする事になります。登記は司法書士に依頼するのが一般的なので、税金を納めているという感覚はあまりないかも知れません。しかし、登記の時必ず税金を納めなければなりません。これが登録免許税といわれるものです。
一定の要件を満たす場合は、軽減税率の適用があります。
（3）不動産取得税
不動産取得税とは、土地や住宅など不動産の所有権を取得したときにかかる地方税です。不動産の「取得」ということは、現実に所有権を取得することで、登記が行われたか否かには関係ありません。また、その取得原因が売買、交換、贈与、建築等のいずれであっても課税されます。ただ、相続税による取得については課税されません。 この税率の計算は次の式によります。
＜宅地などについての軽減＞
上記のように不動産取得税は、原則として固定資産税評価額に税率をかけて計算しますが、宅地評価土地の取得が平成17年12月31日までの間に行われた場合の不動産取得税の課税標準については、固定資産税評価額の2分の1相当の額とする特例措置が認められています。 なお、宅地評価土地には、地目が宅地であるもののほか、市街化区域の農地や宅地介在山林などがふくまれます。
＜住宅・住宅用土地についての軽減＞
住宅や住宅用土地については、不動産取得税が軽減されます。この場合にも要件に注意していただくことにりますが、要件と軽減措置の内容をわかりやすく一覧表にまとめましたので御利用下さい。
| 種類 内容 |
住宅 | 住宅用土地 | ||
| 新築住宅 | 中古住宅 | |||
| 要 件 |
床 面 積 |
50 （戸建以外の貸家住宅にあっては40以上240以下） |
50以上240以下 |
新築住宅及び中古住宅の敷地については、それぞれ左の要件を満たす新築住宅又は中古住宅の敷地であること。 |
| 築 後 経 過 年 数 |
取得の日前20年（建物登記簿に記載された構造が鉄骨造、鉄筋コンクリート造、石造り、れんが造りなどの住宅は25年）以内に新築された住宅であること） | |||
| 軽減額 | 1200万円（評価額が1200万円まで なら課税されず、1200万円を超える場合には、その1200万円を超えた部分が課税対象となります。） | 新築された日によって異なります。 イ）昭和51年1/1〜56年6/3まで・・・350万円 ロ）昭和56年7/1〜60年6/3まで・・・420万円 ハ）昭和60年7/1〜平成元年3/31まで・・450万円 ニ）平成元年4/1〜9年3/31まで・・・1000万円 ホ）平成9年4/1以降・・・1200万円 |
次のいずれかの多いほうの金額 あ）4万5千円 い）土地1 の評価額×1/2×住宅の床面積の2倍（200が限度）×3％ |
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| 控除 計算例 |
（住宅の価格―1200万円）×3％＝住宅の税額 | （住宅の価格-上記の控除額）×3％＝住宅の税額 | (1)土地の価格×1/2×3％＝税額 (2)Ａ.45,000円 Ｂ.土地1 の評価額×1/2×住宅の床面積の2倍（200が限度）×3％上記Ａ.Ｂのいずれか多い方の住宅減額納税(1)-(2)＝住宅用土地の税額 |
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（4）取得税
所得税の確定申告のとき（住宅ローン控除）
税金は納めるのが通例ですが、中には戻ってくるものもあります。それが住宅ローン控除という所得税の特別控除です。
＜住宅ローン控除とは＞
個人が住宅を新築、建売住宅又は中古住宅の購入、居住中の住宅の増改築等をした時に、金融機関(銀行､信金など民間金融機関､住宅金融公庫､年金事業団など公的機関）から返済期間10年以上の融資を受けた場合､適用条件をクリアし所得税の確定申告をすれば、住宅に居住をする年から一定期間、居住の用に供した年に応じて所定の額が所得税から控除されます。又住宅と共に取得する敷地に付いても適用されます。
控除が受けられる住宅の要件は下記のとおりです。
| 要 件 | |
| 新築住宅 | 1.平成20年12月31日までに自己の居住用に供するための新築住宅の建築工事に着手し､又は新築住宅で使用された事がないものを取得する事。 2.工事完了の日又は取得の日から6ヶ月以内に、自己の居住の用に供すること。 3.床面積が50 以上であること。4.居住用と居住用以外の部分(たとえば店舗など)があるときは､床面積の2分の1以上が居住用であること(居住用の部分のみが控除対象) 5.控除を受ける年の合計所得金額が3000万円以下であること 6.民間の金融機関や住宅金融公庫などから10年以上の割賦償還による融資を受けていること 7.入居した年以前の3年間について、居住用財産の3000万円特別控除や買換え等の課税の特例などを受けていないこと |
| 中古住宅 | 1.上記新築住宅の要件を全てにあてはまること 2.その家屋が次のいずれかに該当すること （Ａ）取得の日以前20年（耐火建築物は25年）以内に建築されたもの <注>軽量鉄骨造は耐火建築物に含まれません （Ｂ）建築基準法施行令第3章および第5章の4の規定又は地震に対する安全性に係る基準に適合するもの（平成17年度改正により、平成17年4月1日以後に取得する家屋から適用） < 注>（Ｂ）による場合の家屋所在地の市町村に提出する住宅用家屋証明申請書に添付する書類としては、耐震基準適合証明書（建築士、指定確認検査機関または指定住宅性能評価機関が証明する書類）があります。 （Ｃ）建築後使用されたことがある家屋であること |
| 増改築等 | 1.増改築等の工事費が100万円を超えるものであること。 2.工事を行った家屋が居住用と居住用以外の部分があるときは居住用部分の工事費用が全部の工事費用の2分の1以上であること。 3.増改築を行った後の家屋の住宅の床面積が50 以上あること。4.増改築を行った後の家屋の床面積の2分の1以上が居住用であること。 5.増改築を行なった日から6ヶ月以内に自己の居住用に供すること。「増改築等」とは､原則として､戸建住宅の場合､増築改築大規模修繕､模様替え マンションの場合、専用部分である床、間仕切壁、外壁の内装又は階段の一以上について行なわれる過半の修繕模様替え マンションを含む家屋の一室の床又は壁の全部について行なわれる修繕、模様替え |
＜控除される金額＞
平成16年度改正により、平成15年居住分の制度を平成16年居住分についても適用することとし、平成17年居住分以降は、10年間の控除期間は維持しつつ、減税規模を段階的に縮小することとされました。
| 居住年 | 住宅借入金等の年末残高 | 控除期間（10年間） | 控除率 | 最大控除額 | |
| 年間 | 10年間 | ||||
| 平成15年 | 5000万円以下の部分 | 1年目〜 10年目 | 1% | 50万円 | 500万円 |
| 平成16年 | 同上 | 同上 | 同上 | 同上 | 同上 |
| 平成17年 | 4000万円以下の部分 | 1年目〜8年目 | 1% | 40万円 | 360万円 |
| 9年目・10年目 | 0.5% | 20万円 | |||
| 平成18年 | 3000万円以下の部分 | 1年目〜7年目 | 1% | 30万円 | 255万円 |
| 8年目〜10年目 | 0.5% | 15万円 | |||
| 平成19年 | 2500万円以下の部分 | 1年目〜6年目 | 1% | 25万円 | 200万円 |
| 7年目〜10年目 | 0.5% | 12.5万円 | |||
| 平成20年 | 2000万円以下の部分 | 1年目〜6年目 | 1% | 20万円 | 160万円 |
| 7年目〜10年目 | 0.5% | 10万円 | |||
贈与税ってなんですか？
個人から不動産や現金をもらったとき、著しく低い価格で財産を買ったとき、金銭の授受がないのに不動産の名義変更をしたとき、借金の免除を受けたときなど、贈与があったとみなされ贈与税がかかります。
税額＝（一年間（1月1日から12月31日）に贈与を受けた財産の価格の合計−基礎控除（110万円）×税率（累進税率）110万円までの贈与は税金がかからない。
住宅取得資金の贈与を受けた場合の贈与税額の計算の特例について
父母や祖父母から、平成17年12月31日までに住宅取得資金または住宅増改築資金の贈与を受けたときは、次の要件にあてはまれば、1500万円の部分について5分5乗方式（贈与を受けた財産の価格を5分の1にして税額を計算し、その税額を5倍して納税額を算出する方法）により贈与税額を計算する特例を受けることができます。この特例を受けますと550万円までの住宅資金等の贈与については贈与税はかかりません。（注：平成15年度改正により、平成17年12月31日まで適用する経過措置を講じた上、廃止されることとされました）
適用要件
次に掲げる要件の全てにあてはまることが必要です
- 贈与を受けた人は、贈与を受けたときにおいて日本国内に住所を有すること
- 平成17年12月31日までに父母（養父母）または祖父母からの金銭の贈与であること
（注）配偶者からの金銭の贈与は対象となりません。 - 次の要件を満たすこと
（Ａ）新築または取得の場合 ・・・贈与を受けた年の翌年3月15日までに、その資金の全額を住宅用家屋の新築または取得（家屋とともにするその敷地の用に供されている土地または借地権の取得を含みます）に充てること〈注1〉分譲住宅、分譲マンションの取得の場合は、贈与を受けた年の翌年3月15日までに引渡しを受けていることが必要です。〈注2〉新築にあっては、贈与を受けた年の翌年3月15日までに新築工事は完了していないが、屋根（その骨組みを含む）を有し、土地に定着した建造物として認められる時以後の状態まで工事が進行しているもの（新築に準ずる状態）を含みます。
（Ｂ）増改築等の場合・・・・・・贈与を受けた年の翌年3月15日までに、その資金の全額をその者の所有する居住用家屋増改築等（増改築とともにするその敷地の用に供されることとなる土地または借地権の取得を含みます）に充てること - その家屋の床面積（登記簿面積）が50以上で、かつ、床面積の2分の1以上が自己の居住用に供されるものであること
- 中古住宅を取得する場合は、その家屋の取得の日以前20年（耐火建築物については25年）以内に建築されたものであること
- 贈与を受けた年の翌年3月15日までに、その家屋に居住したとき、または同日後遅滞なく居住することが確実であること
- 次のいずれかの要件を満たすこと（新築または取得の場合）
（Ａ）贈与前5年以内に自己または配偶者の所有する住宅用の家屋（床面積の2分の1以上が専ら居住の用に供されるもの限ります。（Ｂ）において同じ。）に居住したことがないこと
（Ｂ）買換え・建替えの場合・・・贈与日前5年以内に自己又は配偶者の所有する住宅に居住していた場合であっても、自己又は配偶者の所有するすべての住宅用家屋と土地について贈与を受けた年の12月31日までに譲渡（買換えの場合）または滅失（建替えの場合）をしていること（贈与を受けた年の翌年12月31日までに譲渡をする見込みである場合を含みます。） - 贈与を受けた年分の合計所得金額が1200万円以下であること（�А複臓砲両�渡が贈与を受けた年の翌年である場合は、贈与を受けた年分及びその翌年分の合計所得金額が1200万円以下であること）
- これまでにこの特例の適用を受けたことがないこと
配偶者への特別控除
婚姻期間が20年以上の配偶者から居住用不動産（それを取得するための金銭を含む）の贈与を受けた場合で、贈与を受けた年の翌年の3月15日までに居住し、その後も引き続いて居住見込である場合は、贈与税の配偶者控除2000万円まで税金がかかりません。但しこの制度はその夫婦にたいして一度しか適用がありません。
WEBサイトに掲載されていない非流通物件とはどのような物件ですか？
当社独自の流通ルートによる物件情報が主で、売主様のご事情により公に情報を出さずに売却を希望される物件などです。
競売物件に興味があります。入札代行はしてもらえますか？
入札代行も行っております。価格に関しては周辺相場とお客様のご意向を反映させて査定いたします。
資産運用に関する質問
相続税はどのようなときにかかりますか？
相続税とは、亡くなった人「被相続人」から財産をもらったときに係る税金です。
| 相続や遺贈（遺言によるもの）による取得財産 | 土地、建物、株式等の有価証券、預貯金、現金、貴金属、書画骨董（個人営業の場合の、売掛債権とか売掛手形など営業上の財産） |
| 相続や遺贈（遺言によるもの）による取得したものとみなされる財産 | 生面保険金、死亡退職金、生命保険契約に関する権利、定期金に関する権利等 |
| 相続税の対象とされない財産 | 相続人のもらった生命保険金等の合計額のうち法定相続人1人あたり500万円までの額（相続人全体で計算します）、相続人のもらった退職手当金等の合計額のうち、法定相続人1人当たり500万円までの金額、墓所、仏壇、祭具、国等に寄付した財産等 |
<法定相続分>
民法によって各相続人が取得する財産の割合を定めています。これは法律で定めた権利の割合で実際は相続人の協議によりまた被相続人の意思により取得する財産の割合を決定します。
| 相続人 | 法定相続分 |
| 配偶者子供の場合 | 配偶者1/2、子供1/2 |
| 配偶者と直系尊属（父母など）の場合 | 配偶者2/3、直系尊属3/1 |
| 配偶者と兄弟姉妹の場合 | 配偶者3/4、兄弟姉妹1/4 |
| 子供（兄弟）が複数の場合その子供（兄弟）間ではその持分を人数で均等割するのが法定相続分です。（法定相続分は相続放棄がされた場合も法定相続人として数えられます。又被相続人より前に相続人がなくなった場合相続人の子供が代襲相続人となります。） | |
<相続税の速算表>
| 法定相続人の取得金額（千円） | 税率（%） | 控除額（千円） | |
| 超 | 以下 | ||
| 10,000 | 10 | ||
| 10,000 | 30,000 | 15 | 500 |
| 30,000 | 50,000 | 20 | 2,000 |
| 50,000 | 100,000 | 30 | 7,000 |
| 100,000 | 300,000 | 40 | 17,000 |
| 300,000 | 50 | 47,000 | |
<相続税申告の手続き>
課税価格の合計額が基礎控除額を超え、かつ､納付すべき相続税がある場合には、相続の開始(死亡した日）を知った翌日から10ヶ月以内に、被相続人の死亡時の住所地の所轄税務署へ、相続人全員の連名によって申告書を提出しなければなりません。
また、申告書には、被相続人の死亡時における財産や債務等を記載した明細書､配偶者の税額軽減の適用を受ける場合には、さらに戸籍謄本などを添付すること。
尚、相続税額は、上記の期間内に一括して銀行等で納付することとなりますが、一括納付することが困難な場合には､延納(利息に相当する利子税が必要)とか､物納という制度があります。
不動産を持っているときには、どのような税金がかかりますか？
不動産を持っているときの税金としては、固定資産税、都市計画税、特別土地保有税、地価税があります。
| どんなときにかかる税金？ | 税金の種類 | |
| 不動産を持っている人ほとんどがかかるもの | 固定資産税 | その年の1月1日現在の所有者に対して市区町村（東京23区は東京都）が課税するものです。 |
| 都市計画区域内に不動産を持っているときにかかるもの | 都市計画税 | 原則として、都市計画法による市街化区域内に不動産を持っているときに課税されます。 ※未線引地域においては都市計画区域内の用途地域の指定のある場所の不動産（無指定地域は非課税） |
| 一定面積以上の土地を取得又は保有しているとき | 特別土地保有税 | 一定面積以上の土地を取得したり保有しているときに、市区町村（東京23区は都）が課税するものです。 |
| 一定価格以上の土地をもっているとき | 地価税 | 一定価格以上の土地をもっているときに課税されるものです。（現在は課税停止中） |
不動産を貸しているときは、どのような税金がかかりますか？
個人が不動産を賃貸していると、不動産所得として、国税である所得税、地方税である住民税がかかります。また、一定規模以上の不動産を賃貸し、所得が一定額以上になると事業税がかかってきます。
1．不動産所得とは
所得税では、所得を原則として10種類に分けて計算しますが、不動産の貸付による所得は不動産所得として分類されます。 具体的には、時代、家賃、権利金、礼金、返還不要の敷金や保証金、更新料名義書換料などが対象となります。（注）敷金や保証金でも、契約時に一部または全部を返還しないように定めているときは、その返還不要の金額は、その契約の年の収入となりますのでご注意下さい。
2．不動産所得の計算は
不動産所得の計算は、次の算式で計算されます。
総収入金額は、上記のような地代、家賃などの収入が対象になり、必要経費には固定資産税、保険料、建物等の減価償却費、借入金の利子、修繕費などがあります。（注）事業的な規模（アパートなどは10室以上、一戸建てのものは5棟以上の貸付など）で 不動産の貸付を行っている場合において、配偶者とか生計を一にしている親族がその貸付業務に専従しているときは、白色申告者にあっては、事業専従者控除額（配偶者の場合86万円、他の親族の場合50万円）、青色申告にあっては、青色事業専従者給与（届出が必要）が、それぞれ必要経費として認められます。 また、青色申告者には、青色申告特別控除（一定の要件を満たす場合は45万円、その他は10万円）が認められています。 なお、住民税は、所得税の場合に準拠して所得計算が行われます。
3．定期借地権の設定で受ける保証金の経済的利益
定期借地権の設定で受ける保証金は、借地期間が満了して土地の返還を受けるときには、返還するものですから、保証金を受け取ったことによる課税関係は生じませんが、無利子の保証金を預かることによって地主が利息相当分を得することになります。 そこで、地主に対して、その得した分が、毎年どのように所得税の課税対象になるかという問題が生じてきます。 その保証金の経済的利益（利息相当分）に係る所得税の課税関係は、その運用方法のちがい等により、次のようになっています。
(1)その保証金を預貯金、公社債などの金融資産として運用している場合
― 課税なし
(2)その保証金を不動産所得とか事業所得などの資金として運用している場合
― 課税なし（収入と経費に同額計上のため）
(3)その他の場合（自宅の新築とか生活費に充てる場合など）
― 保証金に適正な利率を乗じた利息相当額を不動産所得の収入金額として計上する。
注）適正な利率は、各年毎の10年長期国債の平均利率によることとされています。
（ちなみに8年分は3％、9年分は2％、10年分は1．5％、11年分は1．7％）
所有アパートの空室で困っています
まずは、なぜ空室なのかという原因を解明することが重要です。原因を突き止め、それに対する戦略を立てること事で入居率アップを図ります。また資産価値の維持向上、投資収益の極大化を図るPM事業も行っております。
管理等に関する業務もお引き受けいたします。
所有不動産の現在の価値を知りたいのですが。
不動産の価値は様々な角度から見る必要があります。収益物件はその収益を基に価値を算出し、分譲マンションは周辺の相場やメンテナンス状況等を基に価値が出ますを評価します。弊社が推進するOneStopサービスは、コンサルティングファームに所属する不動産鑑定士が、物件の特長に合わせて的確な査定を行えるようになっております。
お電話でのお問い合わせ:092-737-8588 営業時間10:00〜19:00（日・祝日は除く）
本文のおわりです